«محمدباقر قالیباف»، رئیس «مجلس شورای اسلامی»، روز ۶ خرداد ۱۴۰۰ در دیدار نمایندگان مجلس شورای اسلامی با مقام رهبری ضمن ارائه گزارشی از عملکرد سال اول مجلس یازدهم مدعی شد: «تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی باعث روند نزولی قیمت مسکن شد.» او خطاب به رهبر جمهوری اسلامی با بیان این که نمایندگان با تصویب دو قانون بسیار مهم ریل‌گذاری موثری در حوزه مسکن انجام دادند، عنوان کرد: «ابتدا قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف مبارزه با احتکار مسکن به تصویب نمایندگان رسید. این قانون با این که هنوز در مراحل اولیه اجرا است، اما به اذعان مسئولان و کارشناسان این حوزه باعث کاهش رشد و حتی روند نزولی قیمت مسکن شد.»
آیا در یک سال گذشته رشد قیمت مسکن کاهش و روند قیمت مسکن نزولی شده است؟ «ایران‌وایر» در این گزارش نگاهی دارد به روند قیمت مسکن در ایران طی یک سال گذشته.
قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی
ابتدا ببینیم قانون مورد اشاره محمدباقر قالیباف چیست و چه زمانی تصویب و ابلاغ شد. قانون مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) از اولین قوانینی بود که در مجلس یازدهم در دستور کار قرار گرفت. این قانون پس از رفت‌وبرگشت‌هایی میان مجلس و شورای نگهبان سرانجام در ۱۶ آذر ۱۳۹۹ به تایید شورای نگهبان رسید و به دولت ارجاع شد. «حسن روحانی»، رئیس‌جمهور، این قانون را در تاریخ ۱۵ دی ۱۳۹۹ برای اجرا به وزارت اقتصاد و امور دارایی ابلاغ کرد.
اولین نکته قابل توجه این که مطابق بند ۱۱ این قانون «وزیر راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی و ارتباطات و فناوری اطلاعات آیین‌نامه‌های اجرایی این تبصره شامل تعیین نحوه دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور و سایر دستگاه‌ها به سامانه املاک و اسکان کشور، مصادیق خدمات بند (۷) این تبصره، سازوکار شناسایی املاک غیر قابل انتقال موضوع بند (۱۰) این تبصره، تشویق گزارشگری مردمی به میزان حداکثر پنج درصد (٪۵) مالیات متعلقه، ثبت اطلاعات مربوط به املاک موقوفه در سامانه ملی املاک و اسكان و سایر آیین‌نامه‌های مرتبط را حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه و ابلاغ نماید.» یعنی پس از اجرایی شدن این قانون، وزارت مسکن ۲ ماه فرصت داشته است تا با راه‌اندازی سامانه مربوطه، مردم را به خوداظهاری در خصوص وضعیت املاک خود تشویق کند و از آن‌ها بخواهد اطلاعات املاک خود را در این سامانه وارد کنند. بنابراین اگر تاریخ ابلاغ این قانون توسط رئیس‌جمهور را زمان اجرایی شدن این قانون بدانیم، دولت برای اجرایی کردن این قانون تا ۱۵ فروردین ۱۴۰۰ زمان داشته است.
وزارت مسکن و شهرسازی در تاریخ ۱۸ فروردین ۱۴۰۰ با رونمایی از سامانه ملی املاک و اسکان کشور و با صدور اطلاعیه‌ای از مردم خواست ظرف ۲ ماه آینده اطلاعات خود را وارد این سامانه کنند. پس آنچه روشن است این که اساسا مصوبه مجلس هنوز مراحل اولیه اجرای خود را طی می‌کند و مدت زمان زیادی از اجرایی شدن آن نگذشته است، بنابراین نسبت دادن وضعیت بازار مسکن به مصوبه‌ای که هنوز به طور کامل اجرایی نشده، محل تردید است. یعنی وضعیت بازار مسکن را باید در سایر پارامترهای موثر بر این بازار مورد ارزیابی قرار داد. قبل از پرداختن به پارامترهای موثر بر قیمت مسکن باید به این پرسش پاسخ داد که اساسا روند قیمت مسکن در طول یک سال گذشته چگونه بوده است؟
روند قیمت مسکن در طول یک سال گذشته
گزارش رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ نشان می‌دهد که قیمت مسکن در سال گذشته با شیب تند و صعودی همراه بوده است، به طوری که میانگین قیمت مسکن در اسفند ۱۳۹۹ رکورد ۳۰ میلیون تومانی را ثبت می‌کند، یعنی طرح و تصویب اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ تاثیری بر بازار نداشته است. گزارش رسمی بانک مرکزی حاکی است در اسفند ماه سال ۱۳۹۹، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۰۹.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۶.۶ و ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. یعنی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به نسبت سال ۱۳۹۸ به طور متوسط در شهر تهران دو برابر شده است.
قیمت مسکن در دو ماه ابتدایی سال ۱۴۰۰ اما روند نزولی یافته است، هر چند هنوز به نسبت دو ماه ابتدایی سال ۱۳۹۹ رشد فزاینده‌ای را نشان می‌دهد. بر اساس گزارش بانک مرکزی یک متر زیربنای مسکونی در فروردین ۱۴۰۰ در شهر تهران به قیمت میانگین ۲۹۰.۴ میلیون ریال فروش رفته که به نسبت اسفند ماه ۱۳۹۹ معادل ۳.۱ درصد کاهش و نسبت به فروردین ۱۳۹۹ معادل ۹۱.۷ درصد افزایش داشته است. همین روند کاهشی در اردیبهشت ۱۴۰۰ نیز اتفاق افتاده است. در اردیبهشت ۱۴۰۰ معدل قیمت فروش یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران ۲۸۷.۹ میلیون ریال بوده که به نسبت فروردین همین سال ۱.۸ درصد کاهش و به نسبت مدت مشابه سال ۱۳۹۹ معادل ۶۹.۷ درصد افزایش داشته است.
بنابراین اتفاقات بازار مسکن در دو ماه اول سال ۱۴۰۰ از نزولی شدن قیمت‌ها حکایت دارند، ولی این که چقدر این کاهش قیمت متاثر از مصوبه مجلس است، در ادامه به آن پرداخته می‌شود.
افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن
از آنجا که هدف مجلس از تصویب قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی مبارزه با احتکار مسکن اعلام شده است، پس باید با اجرایی شدن آن، تعداد واحدهای عرضه‌شده در بازار برای فروش و اجاره افزایش چشمگیری می‌داشت و قیمت‌ها کاهش می‌یافت، خصوصا قیمت اجاره‌بها، چرا که به باور متخصصان خریدار مصرفی چندانی در بازار وجود ندارد و وقتی چنین مصوبه‌ای به خروج خریداران سرمایه‌ای مطابق هدف طرح منجر شده است، بنابراین باید عرضه برای اجاره افزایش می‌یافت و قیمت اجاره‌بها می‌شکست، اما گزارش‌های رسمی خلاف این را نشان می‌دهند.
گزارش رسمی بانک مرکزی حاکی از آن است که اجاره‌بها در اردیبهشت سال ۱۴۰۰ به نسبت اردیبهشت ۱۳۹۹ رشد ۳۲.۶ درصدی را در شهر تهران و ۳۶.۳ درصدی را در مناطق شهری تجربه کرده است.
پارامترهای موثر بر روند نزولی قیمت مسکن در دو ماه آغازین سال ۱۴۰۰
۱- گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که کاهش اندک قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ به نسبت اسفند ۱۳۹۹ یا به عبارتی نزولی شدن قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ با افت شدید میزان معاملات در شهر تهران همراه بوده است؛ یعنی بازار مسکن در دو ماه گذشته دچار رکود شدید بوده است، به طوری که در فروردین ۱۴۰۰ تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به عدد ۲۰۹۴ واحد رسیده است، حال آن که در اسفند ۱۳۹۹ تعداد ۵۲۷۳ مورد معامله شده بود، یعنی تعداد معاملات معادل ۶۰.۳ درصد کاهش یافته است. اگر کاهش معاملات در ماه فروردین را، به دلیل تعطیل بودن نیمی از ماه، طبیعی بدانیم، باز هم معاملات در اردیبهشت می‌بایست کسری فروردین را جبران کنند. در اردیبهشت ۱۴۰۰ تعداد معاملات به نسبت ماه فروردین کمی افزایش داشته و به عدد ۳۹۳۸ مورد رسیده، ولی همین عدد به نسبت اسفند ۱۳۹۹ حدود ۱۳۰۰ مورد کمتر و نسبت به اردیبهشت ۱۳۹۹ معادل ۶۵.۲ درصد کمتر بوده است که تاییدکننده این خبر است که طولانی شدن تعطیلات در کم‌رونق شدن بازار مسکن موثر بوده است.
۲- بررسی‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن در بهار ۱۴۰۰ از سایر بازارهای مالی پیروی کرده است. یعنی نزولی شدن قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت در حالی اتفاق افتاده است که شاخص بازار بورس و بازار ارز و سکه نیز نزولی بوده است. روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی تحلیلی از بازار مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۰ می‌نویسد: «بررسی بازدهی بازارهای مختلف نشان می‌دهد بازار مسکن دنباله‌رو بورس و بازارهای ارز و سکه بوده است. بر این اساس بازدهی بورس از ابتدای امسال تا پایان اردیبهشت منفی ۱۱.۷ درصد، بازدهی بازار سکه منفی ۱۰.۳ درصد و بازدهی دلار منفی ۸.۷ درصد بودهاند. به این ترتیب می‌توان گفت بازدهی بازار مسکن طی دو ماه اخیر معادل منفی ۵ درصد بوده و به نوعی دنباله‌روی از سایر بازارها به حساب می‌آید.»
۳- گزارش مرکز ملی آمار ایران از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران به تفکیک گروه‌های اصلی نشان می‌دهد که قیمت مصالح و لوازم مورد نیاز در ساخت‌وساز روند صعودی شدیدی دارد که بیانگر بالا بودن نرخ تورم در ایران است.
جدول زیر نشان می‌دهد که قیمت مصالح ساختمانی چگونه با شتاب رو به افزایش می‌رود:
علاوه بر قیمت مصالح ساختمانی که پا به پای افزایش نرخ تورم در ایران بالا می‌رود، افزایش دستمزدها و افزایش قیمت حمل‌ونقل، به طور طبیعی قیمت تمام‌شده مسکن در سال ۱۴۰۰ بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بالاتر از سال ۱۳۹۹ است، بنابراین قیمت مسکن به طور طبیعی نمی‌تواند نزولی باشد، مگر آن که بپذیریم سرمایه‌گذاران این بازار را ترک کرده‌باشند و صنعت ساخت‌وساز دچار رکود شدید شده باشد که این امر نمی‌تواند با سیاست‌های تشویقی مجلس برای ساخت سالی ۱ تا ۲ میلیون واحد مسکونی جدید همخوانی داشته باشد. بنابراین باید گفت تلاقی تعطیلات نوروزی، تعطیلات ناشی از موج چهارم شیوع ویروس کرونا و کاهش معاملات ناشی از ماه رمضان، سبب کاهش شدید تعداد معاملات مسکن و کاهش اندک قیمت مسکن در ماه‌های فروردین و اردیبهشت بودهاند و هیچ نشانه‌ای از تداوم روند نزولی قیمت مسکن در ماه‌های آینده وجود ندارد. البته پارامترهای دیگری همچون مذاکرات وین و احیای برجام می‌توانند بر این بازار تاثیر‌گذار باشند و با قاطعیت نمی‌توان آینده بازار را برآورد کرد.
جمع‌بندی
محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی، مدعی است: «تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس یازدهم باعث روند نزولی قیمت مسکن شد.» ایران‌وایر این ادعا را بررسی کرد و به این نتایج دست یافت:
۱- قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در ۱۶ آذر ۱۳۹۹ به تایید شورای نگهبان رسید و به دولت ارجاع شد. حسن روحانی، رئیس‌جمهور، این قانون را در تاریخ ۱۵ دی ۱۳۹۹ برای اجرا به وزارت اقتصاد و امور دارایی ابلاغ کرد. وزارت مسکن و شهرسازی نیز در ۱۸ فروردین ۱۴۰۰ سامانه املاک و اسکان کشور را رونمایی کرد و به مالکان ۲ ماه فرصت داد تا وضعیت املاک خود را در این سامانه مشخص کنند. هنوز مهلت خوداظهاری مالکان تمام نشده است. ضمن این که اخذ مالیات از خانه‌های خالی مستلزم خالی ماندن ملک بیش از ۱۲۰ روز در سال است، یعنی مالکان حداقل ۶ ماه دیگر فرصت دارند در خصوص اجاره یا فروش ملک خالی خود تصمیم بگیرند. بنابراین هنوز زمان اثرگذاری این قانون بر بازار فرا نرسیده است.
۲- کاهش شدید معاملات ملکی در فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که بیش از آن که قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بر افت قیمت‌ها موثر بوده باشد، تعطیلی‌های ناشی از نوروز، موج چهارم شیوع ویروس کرونا و ماه رمضان و از رونق افتادن بازار بر کاهش قیمت‌ها موثر بودهاند.
۳- بررسی‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن در فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ از سایر بازارها از جمله بازار بورس، ارز و سکه پیروی کرده است و افت قیمت‌ها در این بازارها در بازار مسکن نیز خود را نشان داده است.
۴- افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۰ قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده‌اند. لذا به طور طبیعی قیمت مسکن نمی‌تواند کاهش یابد، مگر آن که بپذیریم رکود شدیدی بر بازار مسکن حاکم شده باشد و سرمایه‌گذاران مجبور به خروج از این بازار شوند که این نیز در تضاد با سیاست‌های تشویقی مجلس و دولت برای ساخت سالانه ۱ تا ۲ میلیون واحد مسکونی است.
بنابراین ایران‌وایر به ادعای محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی، مبنی بر این که «تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس یازدهم باعث روند نزولی قیمت مسکن شد»، نشان «حقیقت ندارد» می‌دهد.
حقیقت ندارد: اظهار دروغی درباره یک واقعه مشخص تازه یا چیزی است که قبلا عدم صحت آن اثبات نشده است، با استفاده از واقعیات و مدارک موجود.
برای کسب اطلاعات بیشتر درباره روش‌شناسی راستی‌آزمایی در ایران‌وایر اینجا را کلیک کنید.
